2014年
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二手房O2O问题多只是看上去很美

2019-06-11 17:29:06

二手房O2O问题多 只是看上去很美

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新年伊始,楼市还在低迷状态慢慢爬升,一场打着O2O(Online to Of-fline,线上到线下)革命旗号的行业整合已向房产经纪行业扫荡而去。

本周,爱屋吉屋宣布进入二手房买卖业务,并利用互联网卖房,实现佣金只收1%的承诺。3月1日,北京链家和上海德佑正式宣布两家企业合并,并推出新品牌“新链家”,布局全国市场,宣称共同打造万亿级房产O2O大平台。3月2日,58同城宣布并购垂直房产平台安居客,58同城CEO姚劲波表示,将从信息服务快速转向交易模式,认准O2O、认准交易。

质疑随之而来。大张旗鼓的合作、并购能否改变上海楼市的二手房交易模式?网上买房是否真的呼之欲出?

“我们还没有看到代表未来的二手房线上线下融合的交易模式。”昨天,一些中介行业分析人士表示,爱屋吉屋的模式将牺牲服务换取价格优势,对于掌握大量资源的大型中介来说,几乎没有威胁。而安居客此次可以说是贱卖,这背后有很多无奈。链家与德佑的合并可以说是线下企业的扩张,合并后迅速做大规模,未来的目的是上市。

房产中介进入O2O时代了吗

在上海地产行业,爱屋吉屋是首家号称完全去门店,依靠网络收房、卖房的经纪公司。自爱屋吉屋模式推出后,市场就有众多质疑。本周四,记者以顾客身份在爱屋吉屋上体验二手房O2O。一套位于浦东塘桥的二手房,标明2房2厅1卫,490万元。记者希望进一步了解房源情况,网站告知必须先注册,预约看房,留下联系方式,以及看房时间后,网站推荐了一位业务员跟进。由于一直没有接到业务员的电话,记者主动联系网站提供的业务员手机,没有人接听。直到记者发稿,这次体验还停留在网上。

号称O2O的还有德佑和链家。虽说是为了打通线上、线下渠道,但是德佑与链家的合并看上去更象一次线下的整合,两家都是线下的大佬,玩“互联网”都是半路出家。

根据德佑发布的消息,双方战略合作之后,德佑和链家将采取互相持股方式运营,两家企业将合力打造新公司品牌“新链家”。链家地产控股董事长左晖表示:“通过此次战略合作,共同打造中国最大的房产O2O生态圈,优势互补地将两家公司的平台效应扩大到最大化。”2015年初,链家曾表示在2015年将进入8个新的地区,构建全国房产O2O大平台生态圈,由此看来,现在只是开始。

“这两家企业的合并现实的意义就是规模扩张,目的就是成为行业带头大哥,O2O 或许是后话了。”有关分析人士指出,2009年,链家就已进入上海,但线上模式并不成功,此次合并也难以改变现状。按照新链家的计划,今年在上海要从200多家扩张到500家,届时规模很可能与目前的上海中原比肩。这是其上市的敲门砖。

至于58同城并购安居客,则是两家互联网企业的资本运作。根据双方发布的消息,两家合并后,58同城将成立房产事业群,整合58同城及安居客双方的房产业务,换句话说,58同城希望通过收购,扩大和强化房地产板块。作为两家互联网企业,他们曾经的O2O模式,是将网络搜索客转向线下房产经纪的业务模式,但这一模式正面临巨大的考验。“线上假信息泛滥,中介也在自建网络,这些因素都导致安居客需要考虑生存之道。”业内分析人士指出。

迷失的房产中介O2O

无论从运作模式还是发展目标来看,爱屋吉屋、新链家、58同城都很难说是二手房O2O的好榜样。

在房地产经纪行业,两样东西很重要,房源与客户,作为初入买卖市场的爱屋吉屋来说,两方面资源都需要积累。爱屋吉屋虽然减少了门店成本,看似从网络化中获益,但是客户的服务、获取房源的渠道如何不减少,还需要仔细思考。

新链家的线下、线上模式是真实房源和网上看房,没有超越同行的新意,也没有减少人力成本。“门店、人力都不会减少,相反会大规模增加。”德佑地产相关人士承认。未来所有新房源都将进入线上平台,购房者可以看到房源,也可以看到哪些经纪人对这套房子熟悉,选择评价好的业务员线下合作,这个模式可以减少重复劳动,通过真实图片实现网上看房。

不过,这个模式立刻遭来同行的质疑。“链家线上房源信息都是模糊的,不可能线上看房,而且很多房源都是多家委托的,如果经纪人没有第一时间更新消息,客户还是很容易在网上遭遇‘该套房源已卖\\’的尴尬。”沪上同行指出,房产经纪公司自营网络实现真实房源并不难,新链家的关键还是在线下,能不能有足够的规模、天量的房源。

58同城的O2O模式如果继续在安居客的老路上走,也很难破局。在其最重要的中介业务上,安居客主要依靠为房产经纪公司提供线上渠道。安居客是点击收费的典型,如果是300万-500万元的楼盘,一个点击,安居客就能从中介那里收费2元,500万-1000万元的房子,收费是4元,每天40元封顶。这种模式有点象寄居者,需要与中介有良好的服务关系,并且不断提升服务价值。但与中介的交恶使其面临生存危机,上市搁浅。而且其本身的价值也遭到中介的集体质疑。

更不合时宜的是,去年3月份,在房产业不景气的态势下,安居客宣布对实体中介收费涨价,最后遭到中介公司的全面抵制,安居客不得不服软以求息事宁人。安居客有没有未来,还要看58同城能不能拿出像样的O2O模式。

从去年开始,各种中介新模式层出不穷,比如Q房、搜房、房多多的房产经纪人,这些公司搭建网络平台为经纪人提供后台交易服务,经纪人在他们的平台上完成交易,获得的佣金要比传统中介公司多得多。但是从模式上来看,这并非房产经纪行业崭新的O2O模式,只是佣金分成模式的变革。

二手房O2O,只是看上去很美

自营线上业务,还是第三方运营?这是近年来中介行业争论的焦点之一。新链家的网络基于自家企业,安居客是第三方,两个模式的竞争令行业难以出现二手房大平台。

过去四五年,第三方平台一直是上海中介线上业务的主要模式。但是从去年开始,第三方平台业务价值缩水,各家中介进入自营网络的尝试。现在,新链家有新链家的网络,中原有中原的网络,各家大肆开发自有的二手房线上业务,客观上导致房源的割裂,数据更新也必然是滞后的,不可能跟踪每套房源的实时状态。

假房源则是线上卖房的另一个痛点。“假房源既有营销模式的需要,也有吸引客户的需要。”业内分析人士表示,一直以来,中介和电商都知道有假房源,但是中介认为假房源可以带来客户致电,而电商可以获得更多点击收费,双方心照不宣。一业内人士透露,现在网上至少80%都是假房源,就算房子是真的,价格也可能是假的。假如一套100平方米的房子真实卖价为100万元,那么网上发布的价格往往是90万元或95万元。

对于二手房O2O来说,还有一个绕不过去的问题就是佣金能否下降。新链家就宣布,上海业务佣金收费不变。降低成本是所有O2O业务取得成功的关键。Q房甚至鼓励经纪人取得全佣乃至更高佣金,并给予奖励。在成本不降的情况下,购房者可能更加希望来自经纪人的贴身线下服务。

购房习惯也是考验二手房O2O的关键。此次“新链家”合并,提出通过O2O,用户只需看真实房源的照片,不需要实地探访,就可购房,借此减少看房成本。然而,这似乎只是简单的一厢情愿。对于动辄几百万元,差异化巨大的房产来说,没有消费者会不看房就下单,有些消费者甚至会不同时间去看同一套房,原因就是要考察光照、通风、噪音等问题。所以二手房O2O,只是看上去很美。

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