2014年
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京投银泰百亿存货压顶:半年预亏1.28亿 收入同比跌9成

2019-08-14 00:34:48

    超过100亿元的高额库存,更是让京投银泰面临着巨大的销售压力。

    进入6月,房价环比出现上涨苗头,部分城市初现量价齐升的态势,众多楼盘再现火爆场面,各大房企亮丽的月度销售数据便是明证。

    然而,京投银泰股份有限公司(以下简称为“京投银泰”,600683.SH)却不是其中的一员。由于旗下众多项目在建,无销售结转,京投银泰预计今年上半年亏损1.28亿元。

    在亏损之际,其面临的资金压力也非常巨大,所持现金仅7.6亿元,但一年内短期债务就超过47亿元,资金缺口近40亿元。而超过100亿元的高额库存,更是让其面临着巨大的销售压力。

    上半年没有项目结转

    7月18日晚,京投银泰发布2012年半年度业绩预告称,预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为亏损1.28亿元左右,而去年同期归属于上市公司股东的净利润为1.43亿元。

    京投银泰称,业绩预亏主要是因为上年同期公司大红门项目实现房地产销售结转,故实现净利润较大,但截至今年6月30日,公司现有房地产项目尚无竣工结算及销售结转;公司的参股公司因酒店业务开业时间较短而出现亏损。

    “今年上半年,我们没有项目实现结转,所以上半年我们就没有收入嘛,我们的项目基本上都在建。”京投银泰董秘办公室工作人员向时代周报记者透露。

    “去年底,我们新开业的两个酒店,目前还处于客流培育期,所以这两个酒店有一些亏损。”京投银泰董秘邓志高进一步解释。上述酒店分别是位于上海新天地的107酒店和位于宁波东钱湖的柏悦酒店,其中上海107酒店于2011年10月份试营业,宁波柏悦酒店于2012年1月份正式营业。

    为了减少对于酒店的资金投入,京投银泰被迫出让其在杭州所持项目的股权。6月29日,京投银泰发布公告称,“因杭州海威项目已开发的住宅部分已基本销售完毕,后续酒店部分的开发建设尚需投入大量资金,故拟将持有的杭州海威房地产开发有限公司(以下简称为“杭州海威” )37%的股权转让给公司第二大股东中国银泰投资有限公司(以下简称为“中国银泰” ),股权转让价为5500万元,中国银泰将全部以现金进行支付。”

    杭州海威是开发杭政储出[2004]37号地块的项目公司。地块位于杭州市钱塘江南岸滨江核心区,占地面积5.51万平方米,规划建筑面积30.3万平方米,杭州海威2004年5月25日以4.90亿元竞得,楼面地价1617元/平方米。

    除京投银泰所持的37%股权之外,杭州海威剩余的63%股权,由中国银泰董事长兼总裁沈国军实际控制,沈国军旗下的中国银泰和北京国俊投资有限公司分别持有33%和30%。转让完成后,沈国军将拥有该项目的100%权益。

    京投银泰此次出让37%股权的交易定价,依照中威正信出具的评估报告,以资产基础法确定杭州海威股东权益为 1.41亿元,相对于-5770.40 万元的账面价值,增值1.987亿元。 “因为我们也不是控股股东,在实际经营中也不能发挥特别大的作用,而且酒店后续投入资金比较大,所以我们选择转让。”京投银泰董秘办公室工作人员解释。

    京投银泰称,该次股权转让有利于调整公司的资产结构、增加营运资金,有利于减少公司与中国银泰之间的关联交易。该笔转让完成后,将会为京投银泰带来的税前收益为1956万元。

    存货高达103亿

    在亏损之际,京投银泰面临的资金压力也非常巨大。京投银泰2012年一季度报告显示,今年一季度,其仅实现营业收入7024万元,比去年同期减少7亿元,减幅达到90.85%。同时由于参股企业亏损,京投银泰的投资收益由2011年同期的193万元,变为亏损3223万元,减幅达到1769.46%。

    其一季度报告显示,截至2012年3月31日,京投银泰所持的货币资金仅7.6亿元,但短期借款就达到26亿元,一年内到期的非流动负债超过12.4亿元,再加上5.3亿元的应付账款和3.4亿元的应交税费和应付利息,京投银泰一年内的短期债务就达47.1亿元,资金缺口近40亿元。

    “我们的资金压力确实很大,但大部分是向大股东的借款,大约有70%,我们也在进行一些融资、申请延期,借款延期后,我们的资金压力就几乎没有了。”京投银泰董秘邓志高在接受时代周报记者采访时说。

    京投银泰前身为宁波华联集团股份有限公司,1993年10月首发上市,2002年11月更名为银泰控股股份有限公司。2009年3月,公司完成定向增发,北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司分别成为公司第一、二大股东,并分别持股29.81%和24.83%。

    京投银泰的资金压力,与其库存高企密不可分。京投银泰今年一季度报告显示,截至2012年3月31日,其存货高达103亿元,而其仅实现7024万元的营业收入。

    在2011年的楼市低潮期,京投银泰逆势拿地,在去年新增 4 个项目。其中,通过股权收购的方式取得占地面积约 24.16 万平方米的无锡嘉仁花园项目、建设用地面积 27.07 万平方米的三亚陵水项目;通过“招、拍、挂”方式,旗下鄂尔多斯项目新增 4万平方米的建设用地,旗下北京京投置地房地产有限公司与京投公司、北京万科企业有限公司联合竞得建设用地面积 23.32 万平方米的北京郭公庄项目。

    京投银泰目前已进入北京、宁波、上海、无锡、三亚、鄂尔多斯、长沙等多个城市,但是除北京和长沙3个已经开盘的项目外,其他项目均未能带来销售收入。

    京投银泰2011年年报显示,位于北京市房山区的京投快线上林湾项目,用地面积6万平方米,其中居住用地面积2.8万平方米,总建筑面积5.5万平方米,于2011年6月份开工建设,预计于2012年年中开盘销售,但目前仍未开盘。

    此外,同样位于北京的京投万科新里程项目,一期工程于2011年7月份开工,预计今年下半年开盘销售。同样正在施工的长沙地球村项目和一期已基本封顶的鄂尔多斯泰悦府项目,也预计2012年下半年开盘。京投银泰董秘办公室工作人员透露,其在无锡和三亚的项目尚未开工。

    在没有收入增加的情况下,随着规模的扩大,京投银泰的各项费用却在不断增加。其今年一季度报告显示,2012年前3月,京投银泰的销售费用由去年同期的330万元增加到463万元,增幅达40.28%;财务费用由去年同期的1667万元增加到4438万元,增幅达到166.21%。

    邓志高表示,随着下半年一些项目开盘,将会为京投银泰带来现金收入,减轻资金压力。

   


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